Impunerea veniturilor obţinute din cedarea folosinţei bunurilor
• În documentarul fiscal de mai jos, Direcţia Generală a Finanţelor Publice Vâlcea prezintă principalele reglementări privind impunerea veniturilor realizate de persoanele fizice din cedarea folosinţei bunurilor
Venituri impozabile din cedarea folosinţei bunurilor
Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor sunt veniturile, în bani şi/sau în natură, provenind din închirieri şi subînchirieri de bunuri mobile şi imobile (locuinţe, case de vacanţă, garaje, terenuri şi altele asemenea), precum şi veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal, obţinute de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, altele decât veniturile din activităţi independente, a căror folosinţă este cedată în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere, uzufruct, arendare şi altele asemenea, inclusiv a unor părţi din acestea, utilizate în scop de reclamă, afişaj şi publicitate.
Atenţie! Veniturile realizate de persoanele fizice din cedarea folosinţei bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere (în derulare la 31 decembrie an anterior), începând cu 1 ianuarie a anului următor, intră în categoria veniturilor din activităţi independente şi se supun regulilor de stabilire a venitului net în sistem real prin organizarea contabilităţii în partidă simplă.
Plăţi anticipate de impozit pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor
Contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor, au obligaţia ca în termen de 15 zile de la începerea activităţii, să înregistreze contractele de închiriere la organele fiscale în raza cărora îşi au domiciliul fiscal şi să depună formularul 220 „Declaraţia privind venitul estimat”. În urma prelucrării acestei declaraţii, se emite Decizia de impunere pentru plăţi anticipate pentru anul ……., în baza căreia contribuabilii datorează plaţi anticipate în contul impozitului pe venit către bugetul de stat, care se efectuează în 4 rate egale, până la data de 15 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru. Plăţile anticipate se stabilesc de organul fiscal astfel: pe baza contractului încheiat între parţi prin aplicarea cotei forfetare de 25% sau pe baza veniturilor determinate potrivit datelor din contabilitatea în partidă simplă, potrivit opţiunii. În cazul în care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosinţei bunurilor reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, determinarea venitului anual estimat se efectuează pe baza cursului de schimb al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României, din ziua precedentă celei în care se efectuează impunerea. Excepţie! Pentru veniturile din arendare, nu se depune formularul 220 şi nu se fac plăţi anticipate în cursul anului, iar impozitul anual se stabileşte pe baza formularului 200 „Declaraţie privind veniturile realizate din România”.
Stabilirea venitului net anual din cedarea folosinţei bunurilor
Venitul net din cedarea folosinţei bunurilor se determină prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut în cazul aplicării cotelor forfetare de cheltuieli sau a cheltuielilor înregistrate în contabilitate în partidă simplă pentru cei care folosesc impunerea în sistem real. Venitul brut reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură şi se stabileşte pe baza chiriei sau a arendei prevăzute în contractul încheiat între parţi pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei sau arendei. Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal,precum şi/sau cu valoarea investiţiilor la bunurile mobile şi imobile dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă.
Atenţie! În termen de 30 de zile de la finalizarea investiţiilor partea care a efectuat investiţia este obligată să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deţinător legal valoarea investiţiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deţinător legal are obligaţia să declare la organul fiscal competent valoarea investiţiei, în declaraţia de impunere. Proprietarul are obligaţia de a efectua cheltuielile referitoare la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, ca de exemplu: întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă a clădirii, elementelor de construcţie exterioară a clădirii, cum ar fi: acoperiş, faţada, curţile şi grădinile, precum şi spaţii comune din interiorul clădirii, cum ar fi: casa scării, casa ascensorului şi altele asemenea; întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice si de gaze; repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionare a clădirii pe toata durata închirierii locuinţei.
În condiţiile efectuării de către chiriaş a unor astfel de cheltuieli care cad în sarcina proprietarului şi se încadrează în cota forfetară de cheltuieli, cu diminuarea corespunzătoare a chiriei, impunerea rămâne nemodificată.
În cazul aplicării cotelor forfetare de cheltuieli, cheltuiala deductibilă aferentă venitului, cota forfetară de 25% aplicată la venitul brut, reprezintă uzura bunurilor închiriate şi cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea acestora, impozitele şi taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reţinut de intermediari, primele de asigurare plătite pentru bunul cedat spre folosinţă, respectiv eventuale nerealizări ale veniturilor din arendare scontate, generate de condiţii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundaţii, incendii şi altele asemenea.
Calculul venitului brut
În cazul în care chiria/arenda se exprimă în lei pe o anumită sumă/ lună, această sumă se înmulţeşte cu numărul de luni din perioada în care este valabil contractul de închiriere din anul respectiv, determinându-se venitul brut anual. Când arenda se exprimă în natură, evaluarea în lei se va face pe baza preţurilor medii ale produselor agricole, stabilite prin hotărâre a Consiliului Judeţean, ca urmare a propunerilor Direcţiei pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală, care se emite înainte de începerea anului fiscal.
În situaţia în care chiria/arenda se exprimă în valută, venitul brut anual se determină pe baza chiriei/arendei lunare evaluate la cursul de schimb al pieţei valutare comunicat de Banca Naţională a României, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere.
Declararea venitului net din cedarea folosinţei bunurilor
Venitul net din cedarea folosinţei bunurilor inclusiv veniturile din arendă, se declară de către contribuabili până pe 15 mai a anului următor realizării venitului în „Declaraţia privind veniturile realizate din România”, formular 200, care se depune la organul fiscal competent (pe raza căruia are domiciliul fiscal contribuabilul) direct, la registratura acestuia, sau prin poştă cu scrisoare recomandată.
Atenţie! Contribuabilii care obţin venituri din arendă trebuie să depună odată cu formularul 200, contractul de arendă înregistrat la consiliul local în raza căruia se găsesc bunurile date în arendă, contract întocmit potrivit prevederilor Legii arendării nr. 16/1994 cu modificările şi completările ulterioare, şi documentul prin care şi-a însuşit banii.
Excepţie de la depunerea formularului 200, fac contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor pentru care chiria prevăzută în contractul încheiat între părţi este stabilită în lei, nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real şi la sfârşitul anului anterior nu îndeplinesc condiţiile pentru calificarea veniturilor în categoria veniturilor din activităţi independente pentru care plăţile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, şi impozitul este final.
*
Baza legală: Titlul III, cap. 4 „Venituri din cedarea folosinţei bunurilor”, din Codul Fiscal, pct. 133-139 din Hotărârea Guvernului nr. 44/2004 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 date în aplicarea art. 61-64 din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal, cu modificările şi completările ulterioare.