Ce trebuie să știți când vindeți un teren agricol

Scris deIonut Popa, 26 martie 2015

• legea vânzării terenurilor agricole din extravilan (Legea 17/2014) va fi aplicată şi antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a legii
Curtea Constituţională a României (CCR) a stabilit, printr-o decizie în vigoare din februarie 2015, că art. 20 alin. (1) din cuprinsul Legii nr. 17/2014, potrivit căruia „prevederile prezentei legi nu se aplică antecon­tractelor (…) care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia” este neconstituţional: „Cumpărătorii cu ante­con­tracte autentificate la notar «sunt titularii unui drept de creanţă, nu de proprietate». Transferului dreptului de proprietate este supus legii în vigoare la momentul realizării transferului”. Cumpărătorii care au în­che­iat antecontracte autentificate la notar înainte de intrarea în vigoare a Legii 17/2014 „sunt titularii unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momen­tul înche­ie­rii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării hotărârii jude­că­toreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat”, se arată în Decizia CCR. „Îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea con­tractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecăto­reşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare”, mai precizează Curtea Consti­tu­ţională.
CCR: Nu există diferenţă de regim juridic între antecontractele de vânzare autentificate la notariat şi cele neautentificate Indiferent de forma antecontractului, autentificat la notar sau nu, acesta reprezintă un drept de creanţă, nu un drept de proprietate, şi produce aceleaşi efecte, deci nu există o diferenţă de regim juridic între cele două tipuri de acte, drept pentru care CCR consideră neconstituţională prevederea menţionată din legea 17/2014.
În decizia CCR se mai motivează că nu există „diferenţă de tratament juridic evidentă între subiecţii de drept care au încheiat antecontracte de vânzare autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, ale căror efecte nu vor fi guvernate de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, res­pectiv Legea nr. 17/2014, pe de o parte, şi persoanele care au în­che­iat, în aceeaşi perioadă de referinţă, antecontracte de vânzare neau­tentificate, care trebuie să se supună legii în vigoare la data încheierii contractului de vânzare, respectiv Legea nr. 17/2014”. „Curtea constată că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, şi persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeaşi situaţie juridică, întrucât natura juridică a actului – antecontract de vânzare, efectele produse de acesta – obligaţia de a încheia în viitor contactul de vânzare, precum şi momentul încheierii antecontractelor – anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Singura diferenţă ce poate fi reţinută între aceste două categorii de persoane se referă la forma încheierii antecontractului, aspect care nu este de natură de a crea situaţii juridice diferite pentru părţile acestor două tipuri de antecontract având în vedere faptul că, indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleaşi. Astfel, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât şi cel neautentificat nu realizau însuşi transferul dreptului de proprietate, generând doar obligaţia părţilor de a încheia în viitor contractul de vânzare”, mai motivează CCR în decizia de admitere a neconsti­tu­ţionalităţii alineatului menţionat din Legea 17/2014